Inversiones inmobiliarias pasivas, ¿Qué son?

26 abr.

El nuevo sueño que persiguen personas de todas las generaciones es obtener ingresos pasivos, es decir, generar dinero mientras duermes.

A nivel inmobiliario, es habitual que se entienda como ingresos pasivos aquellos que se generan de las rentas del alquiler de una vivienda, local, oficina en propiedad. Sin embargo, el hecho de buscar la oportunidad, adquirir el activo, ponerlo en alquiler y gestionar todo: cobrar las rentas y fianzas, realizar reparaciones necesarias, buscar nuevos inquilinos cuando los antiguos marchan, verificar el estado de conservación de la propiedad, etc es un proceso activo por parte del inversor.

Las inversiones realmente pasivas son aquellas en las que el inversor deposita el capital en manos de un gestor profesional que deberá obtener beneficios utilizando sus conocimientos en el sector y recursos para realizar operaciones debidamente analizadas y rentables.

Si bien esta opción tiene un coste, los honorarios de gestión de la empresa encargada, también aporta operaciones con un estudio minucioso y documentado, mayor confianza al ir de la mano de un experto, y la más importante de todas: ganar tiempo y obtener una buena rentabilidad realizando el mínimo esfuerzo posible.

Esta forma de invertir en el sector inmobiliario es menos conocida y suele surgir la pregunta:

¿Porqué invertir de forma pasiva si me va a costar más dinero? ¿Me saldrá rentable?

Existen muchos motivos para invertir de forma pasiva, los principales son los siguientes:

Falta de tiempo para realizar una inversión activa.
Falta de conocimientos técnicos de la compra-venta, reformas y alquiler.
Desconocimiento del país / ciudad / barrio.
Necesidad de delegar las inversiones en expertos para así ganar tranquilidad y minimizar riesgos innecesarios.

Finalmente, la rentabilidad de una inversión pasiva no sólo se puede valorar por el capital anual que genera, se debe considerar la falta de coste en tiempo y esfuerzo, un menor nivel de riesgo de tu capital y por su puesto el trabajo de análisis previo realizado por un profesional del sector.

¿Y qué hará el experto o equipo de profesionales de la inversión?

Presentar oportunidades de inversión mediante su conocimiento local y contactos privados.

Análisis pormenorizado de la inversión considerando todas las variables que le pudiesen afectar y filtros necesarios para considerarla una “buena oportunidad”.

Realización de todos los tramites, así como el control de todo el proceso de obra.

Administrar las propiedades y depositar la renta en la cuenta del inversor sin que tenga que encargarse de ninguna gestión.
Asesoramiento en la desinversión del activo.

Dejando atrás el sistema tradicional de inversión activa, la obtención de rendimientos de forma pasiva en el sector inmobiliario se abre camino a través 3 vehículos de inversión más destacados: SOCIMIs, Fondos de Inversión Inmobiliarios y Crowdfunding que detallamos a continuación.

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIs) son empresas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

La inversión en una SOCIMI consiste en adquirir una o varias acciones de la empresa para, después, al cerrar el ejercicio, participar del reparto de beneficios como accionista. Por tanto, invertir en una SOCIMI es similar a invertir en cualquier empresa de la bolsa: hay que acudir al Mercado Continuo o al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y comprar títulos de la compañía. Por tanto es un activo líquido que permite una salida rápida de la inversión y que está regulado por el mercado bursátil.

Los fondos de inversión inmobiliarios son empresas de inversión gestionadas por profesionales en el sector. Estas compañías invierten el capital aportado por los inversores en una cartera diversificada de oportunidades inmobiliarias, incluidas otras empresas así como la propiedad directa de activos. Estos fondos permiten la entrada de cualquier inversor, siempre que cumpla el requisito de inversión mínima (ej. 10.000€ de inversión mínima). Los inversores pueden adquirir una participación en la mayoría de los fondos de inversión a través de un asesor financiero, aunque algunos están disponibles a través de corredores de bolsa online. Estos fondos no están regulados por el mercado bursátil, por lo que se basa en la confianza entre las partes.

Finalmente, el Crowdfunding inmobiliario, consiste en la compra conjunta de activos entre varios inversores con la ventaja de aportar poco capital, desde 50€ ya se puede ser inversor inmobiliario en plataformas como Housers, y diversificar el riesgo de la inversión siendo propietario/a de un activo inmobiliario a muy bajo coste. En contraparte, no existen garantías de éxito y el dinero aportado se podría perder del todo en el caso de que el proyecto no avance o se quede a mitad de camino. También se pone un límite máximo de inversión, por lo que si quieres invertir más de 10.000€ en 1 proyecto, no sería posible para proteger al inversor. La rentabilidad estimada en este tipo de crowdfunding está entre el 6 y el 12% anual.

Dentro del Crowdfunding inmobiliario está el formato que ofrecemos en Renta Invest de cuentas en participación, dirigida a un perfil de inversor con mayor aporte de capital y con algo de conocimientos del sector. En esta modalidad, se realiza un contrato entre las partes en la que el cuenta-participe (inversor) aporta un capital mínimo o tiket, a definir por el gestor, llegando hasta incluso el 100% de la oportunidad en cuestión para llevar adelante el proyecto y recibir por ello un porcentaje elevado sobre los beneficios netos. Entre las principales ventajas de este vehículo es una mayor rentabilidad proporcional y global en la inversión, la comunicación directa y personalizada con el gestor, así como también ventajas fiscales al tributar la ganancia o pérdida obtenida en la base imponible del ahorro en el IRPF.

¿Quieres invertir de la mano de profesionales y recibir ingresos de forma pasiva o te va más la inversión activa para comprar y alquilar / vender?

Puedes contactarnos AQUÍ y te asesoraremos sobre el estilo de inversión que más te conviene.